• En una vivienda de 300.000 euros, el comprador paga 5.184 euros más de carga tributaria por la plusvalía municipal que en 2020

• Las principales ciudades españolas registran incrementos entre el 275% y el 650% desde 2020

• Solo el 30% de los menores de 35 años tiene una vivienda en propiedad

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, ha experimentado un notable incremento en las principales ciudades españolas desde 2020, con subidas que van desde el 275% hasta el 650%. Así lo revela el informe sobre el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcción, elaborado por EY para ASPRIMA.

Madrid encabeza la subida con un 650%, seguida de Sevilla con un 500%, mientras que Málaga y Zaragoza tienen aumentos del 305% y Barcelona del 275%. Este sobrecoste lo paga el comprador final de la vivienda nueva, lo que encarece especialmente el acceso a la compra para los jóvenes. El porcentaje de menores de 35 años con vivienda en propiedad ha caído del 70% en 2005 al 30% entre 2025 y 2026.

En una vivienda de obra nueva de 300.000 euros, la plusvalía municipal ha pasado de 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en la actualidad, lo que supone que el comprador paga 5.184 euros más que hace cinco años. Ningún país europeo tiene una carga fiscal comparable sobre la vivienda nueva, lo que sitúa a España como una anomalía en el contexto europeo.

El informe de EY para ASPRIMA señala que el problema aumenta porque el coeficiente de 0,15 tiene una aplicación de forma idéntica en todo el territorio nacional, sin tener en cuenta las diferencias entre los mercados inmobiliarios. Este coeficiente único opera tanto en grandes capitales donde el mercado está tensionado como en zonas rurales donde el precio de la vivienda ha caído hasta un 21%.

Como medidas para mitigar esta situación, el estudio plantea tres posibles soluciones para adaptar el impuesto a la realidad del sector y reducir su impacto en el precio final de la vivienda. La primera consiste en permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o incorporarlos al valor de adquisición, lo que permitiría que el impuesto grave únicamente el incremento real de valor del terreno y no los costes de producción.

La segunda propuesta es la introducción de una bonificación obligatoria en el IIVTNU para empresas promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el IBI. El fundamento es simple: en ningún otro sector productivo de la economía soporta una carga fiscal sobre el proceso de fabricación como si el producto terminado ya existiera. Un industrial no paga impuestos sobre sus existencias como si fueran patrimonio permanente; un promotor, en cambio, sí. Esta asimetría, única en el tejido empresarial español, encarece artificialmente la vivienda nueva y penaliza precisamente la actividad que más resulta necesaria para ampliar la oferta y contener los precios.

La tercera medida permitiría a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, con la aplicación de bonificaciones ya contempladas en la normativa vigente.

La implementación de estas medidas permitiría reducir la carga fiscal que actualmente recae sobre la vivienda nueva, reducir los precios y facilitar el acceso a la compra de la vivienda, especialmente para los jóvenes.